2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　在商品房交易市場中，公攤部分是客觀存在的。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，開發(fā)商公攤面積計算不透明，少數(shù)開發(fā)商隨意變更約定的公攤面積的現(xiàn)象引發(fā)購房者不滿。

　　我在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，商品房公攤面積呈擴大趨勢——從最初的10%以下，到現(xiàn)在動輒30%、40%，導(dǎo)致實際得房率低于預(yù)期。我認為，這與商品房提檔升級、增加電梯數(shù)量、公共區(qū)域面積增加等有關(guān)，也與開發(fā)商的暗箱操作有關(guān)。如，有的開發(fā)商將地下車位出售給購房者后，又將地下車位計入公攤面積要購房者分?jǐn)傎M用。按照規(guī)定，業(yè)主對于公攤面積部分享有權(quán)利，但在現(xiàn)實生活中，公攤面積上設(shè)置廣告、車位等帶來的收益，很少有業(yè)主享受到，造成“只公攤成本，不公攤收益”的局面。

　　此外，購房者不僅在購房時要為公攤面積買單，并且每年的物業(yè)費、供暖費等都要繼續(xù)為公攤部分付費。由此，購房者取消商品房交易中的公攤面積的呼聲日漸增高。

　　我認為，取消商品房交易中的公攤面積不可能一蹴而就。對已經(jīng)購買房產(chǎn)的人來說，其會面臨房產(chǎn)證變更的問題，而重新測量面積和變更手續(xù)工作量很大?，F(xiàn)行的物業(yè)費、暖氣費等費用也都是以建筑面積為計量標(biāo)準(zhǔn)。此外，“一刀切”取消公攤面積，可能會直接影響開發(fā)商對公共區(qū)域的投入，進而影響小區(qū)的居住環(huán)境和整體品質(zhì)。

　　相比取消公攤面積的呼聲，我建議，進一步完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。

　　首先，厘清公攤標(biāo)準(zhǔn)。制定詳細方案，完善各方標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤的區(qū)域，明確公攤面積的最大比例、收費標(biāo)準(zhǔn)、測量方式，讓群眾放心繳費、愉快繳費，減少、避免相關(guān)爭議。

　　其次，引進懲罰賠償機制。出臺懲罰賠償辦法，明確賠償數(shù)額，對開發(fā)商隨意擴大公攤面積、超過合理誤差的，按照規(guī)定對開發(fā)商進行處罰，也可以參照消費者權(quán)益保護法中的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)，要求其給予購房人公攤面積費用一定倍數(shù)的賠償，維護購房者合法權(quán)益。

　　最后，落實公攤收益。有關(guān)管理部門和業(yè)委會應(yīng)監(jiān)督物業(yè)，建議檢察機關(guān)公益訴訟部門監(jiān)督開發(fā)商上級主管部門主動履職，防止侵害公共利益，按照民法典及相關(guān)規(guī)定，將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后由業(yè)主共享，讓業(yè)主在為公攤面積買單的同時也能從公攤面積中受益。

采訪整理|姚曉濱

編輯|常暢

來源|檢察日報